Los préstamos hipotecarios incluyen con frecuencia una serie de cláusulas abusivas, que pueden ser recurridas en los tribunales. Las más importantes, por su impacto dinerario, son las cláusulas suelo, a las que se les añaden los tipos de interés referidos al índice IRPH, las exageradas comisiones por impago o la imposición al cliente del pago íntegro de los gastos de formalización de la hipoteca.
Bancos y cajas introdujeron este tipo de cláusulas en las hipotecas de tipo de interés variable para asegurarse un tipo de interés mínimo en caso de que los tipos de referencia bajasen excesivamente. El resultado es que la bajada general de los tipos de interés de la actualidad no se ve repercutida en la cuota de los hipotecados, que se estanca en ese tipo mínimo.
Una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 21 de diciembre de 2016 falló a favor de la devolución íntegra del exceso de cuota pagado por culpa de las cláusulas suelo, en los casos en que estas hubieran sido impuestas sin la debida transparencia, es decir, sin las oportunas simulaciones de las operaciones con y sin cláusula suelo.
Las entidades bancarias han establecido, obligadas por ley, mecanismos de reclamación extrajudicial en los que ellas mismas calculan lo que deben devolver al cliente. Sin embargo, es aconsejable hacer revisar esos cálculos por un experto que compruebe la fidelidad de los mismos. Incluso, conviene saber de antemano la cantidad reclamada y las posibles modalidades de compensación existentes, pues se puede elegir entre la devolución en metálico de todo lo cobrado de más o el empleo de una determinada parte de la indemnización en la reducción del capital pendiente de amortizar.
La intervención del despacho de Ana García en el proceso de reclamación, según los deseos del cliente, se puede limitar a una o varias de sus etapas aisladas o puede consistir en la dirección integral de las mismas:
Las hipotecas de interés variable están referenciadas a un determinado tipo: normalmente el euríbor o el IRPH más un suplemento (ej.: euríbor + 0,5 puntos). El euríbor es el que mejor refleja la evolución de los tipos de interés (al ser el tipo al que los bancos se prestan el dinero entre sí), mientras que el IRPH (Índice de referencia de los préstamos hipotecarios) es invariablemente superior al euríbor, por lo que se puede decir que el IRPH es el euríbor más un suplemento. Luego, cualquier tipo referenciado al IRPH más un suplemento, equivale al euríbor más un doble suplemento. De nuevo, cuando esta distinción entre euríbor e IRPH no se ha hecho explícita en forma de cuadros de operaciones paralelos de la evolución futura, mostrados al prestatario, puede ser considerada como abusiva por falta de información.
Entre toda la letra de un contrato hipotecario, se ocultan estas comisiones de 25, 30 o 40 euros por el retraso en el pago de las cuotas del préstamo. Normalmente no se repara en ellas, bien por estar escondidas entre las páginas de la escritura de la vivienda, bien porque en el momento de la compra nunca se contempla la posibilidad de incurrir en retrasos. El importe no parece excesivo, pero 30 euros por 12 meses equivalen a 360 euros. Este cobro es considerado abusivo por los tribunales por no corresponder a ningún coste real para el banco, que ya cobra los intereses de demora aparte.
Los jueces son cada vez más proclives a dictar sentencias en contra de la práctica de las entidades financieras de obligar a asumir todos los costes de formalización de las hipotecas (notarios, registro...) a los prestatarios, cuando estos corresponden a los prestamistas (bancos y cajas), que los deben pagar íntegramente o, en todo caso, los deben compartir con el prestamista.
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